今年商铺板块的最大特点是售后包租承诺回报，然而从巨库、第五大道的惨淡经营到某商场停业转型，投资者所希望的8%-10%的承诺回报大都落空了。但同时开发商仍然对承诺回报乐此不疲，现在还有白云生活广场等新商铺以此形式售卖。为此本报采访有关专家，发现投资者购买商铺 必须要考虑3道风险坎，想清楚再投资最关键。

　　■风险一：产权证能否得到

　　在西南三环某商场门前，400名商铺业主聚集于此向开发商讨说法，因为他们已经有近半年没有收到承诺租金了，而整个商场早在10月就停业整顿了。

　　业主江兰（化名）告诉记者，他们家看到这里卖产权商铺，就在去年10月花16万元买了一个13.34平米的摊位，按照合同应该是每季度回报接近4000元，然而拿了三个季度租金后从今年9月开始店方就不再打款。而且店方承诺的1年内办理房产证也成了空谈。

　　该商场相关负责人温某告诉记者，第三季度共欠业主2800万元，之所以店方拖欠租金的原因是公司遇到资金困难，他们正在想办法筹集资金。记者调查发现，该商场前期已经从银行贷款，并将地上二层、三层、夹层及地下一层、二层、咖啡厅做了抵押，这样买了这些层面商铺的业主是无法在开发商解押之前拿到产权证的。另外记者在政府办的北京市房地产交易管理网中查询，丰台区开发的304个房地产项目中竟然没有该商场的预售许可证资料。记者还看到商场与业主签的合同并非市房管部门监制的房屋买卖合同，所购买的摊位到底是什么以及在向谁备案的问题上都含混不清。

　　另外还有些商铺项目是自建商业项目，虽然自建项目也可出售，但它不属于商品房开发范围，不能当作商品房对社会公开销售，投资者也很难拿到产权证。

　　如果没有产权证，何谓产权商铺？解决办法：上网。查房地产项目预售（销售）许可证www.bjfdc.gov.cn（北京市房地产交易管理网）；查抵押登记公示www.fdqsdj.gov.cn（北京市房屋土地权属登记事务中心信息网）。

　　■风险二：担保是否可靠

　　在承诺回报中很多投资者认为有担保最可靠，很多商铺承诺8%-10%回报，并有这样那样形式的担保。但是记者发现担保问题是一个非常复杂的法律问题，有些担保虚到无以保障，即使有开发商所说的数十亿元集团资产作担保也并非就高枕无忧。

　　有些承诺回报商铺用自己产业的经营收入作担保，然而经营收入是不可知的，如果经营效益不好如何回报？有些以抵押过的未完工项目作担保，然而如果项目资金链出问题，银行有权先收回资产；即使有项目用集团数十亿元资产作担保，可是投资者很难知道该集团的资产债务关系，要知道小债权人的权利是要排在大债权人之后的。

　　另外担保还有直接担保和间接担保。有些承诺回报项目是担保方与投资者直接签担保合同；有些则是担保方与开发商签担保合同，对投资者只是间接担保，直接与间接担保的债务追诉权不相同。

　　如果没有担保，何以承诺回报？解决办法：咨询律师，调查担保可靠性。

　　■风险三：定位是否准确

　　北京易铺网CEO陈建明认为，在开发商把过多精力放在如何卖出商铺的时候，却忽略了商铺本身的定位问题。然而当商铺售完进入实际操作阶段，开发商或经营方必须面对每年8%-10%的回报压力，这样就会迫使开发商还得回过头来重新考虑商铺经营定位等最基本又最核心的问题。

　　以巨库为例，开始的定位是青年时尚休闲购物场所，但是安定门周边却是各大部委居民聚居区，周边消费人群年龄普遍偏大，而吸引较远地方的青年人过来又有很大难度，所以一开始的定位就决定了现在惨淡经营的现状。

　　定位不准，何以经营下去？解决办法：投资者自己评估。陈建明认为，商铺投资者分成专业知识较少把商铺当投资工具的人，和有商业经营经验、能够判断哪里是旺铺的人。对于后者来讲，他们很少在乎开发商所给的承诺。

来源:理财周刊